Plusvalía municipal: cuándo se paga, cuándo no y cómo se calcula
Es el impuesto que más sorpresas da al vender o heredar un piso. Desde la sentencia del Constitucional de 2021, si no hubo ganancia real, no se paga. Y cuando se paga, hay dos formas de calcularlo: te interesa la más barata.
La «plusvalía municipal» —su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— grava el aumento de valor del suelo urbano que se pone de manifiesto al transmitir un inmueble: lo pagas al vender, al heredar o al recibir una donación. Pero desde la STC 182/2021 y la reforma que la siguió, hay dos cosas que cambiaron las reglas a favor del contribuyente: si no hubo incremento de valor, no se paga; y cuando se paga, puedes elegir entre dos métodos de cálculo, el más favorable de los dos.
Qué grava y qué no.
El impuesto es un tributo directo que grava el incremento de valor del terreno (no de la construcción) que aflora al transmitir la propiedad —compraventa, herencia, donación— o al constituir o transmitir un derecho real de goce sobre el inmueble.
El IIVTNU «grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos». No están sujetos los terrenos de naturaleza rústica a efectos del IBI; sí los urbanos.
Arts. 104.1 y 104.2 — TRLRHL (Real Decreto Legislativo 2/2004). Ver en el BOE →Cuándo NO se paga: el cambio de 2021.
Aquí está la novedad más importante. Durante años se pagaba aunque se vendiera a pérdida, porque el cálculo era automático. La STC 182/2021 declaró inconstitucional ese método objetivo y obligó a reformar la ley. El resultado es un supuesto expreso de no sujeción por inexistencia de incremento de valor:
No se produce la sujeción al impuesto cuando se constate la inexistencia de incremento de valor, por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del terreno. El interesado debe declarar la transmisión y aportar los títulos de adquisición y de transmisión. Se toma el mayor entre el valor declarado o escriturado y el comprobado por la Administración, sin computar gastos ni tributos.
Art. 104.5 — TRLRHL (añadido por el Real Decreto-ley 26/2021). Ver en el BOE →En la práctica: si vendiste por igual o menos de lo que pagaste por el terreno, no hay impuesto. Pero ojo: la no sujeción no es automática. Tienes que declarar la operación ante el ayuntamiento y demostrar la pérdida con las escrituras de compra y de venta.
Quién paga: depende de cómo se transmita.
Una confusión muy común. La ley distingue según el título de la transmisión:
En las transmisiones a título lucrativo (herencia, donación), el sujeto pasivo es la persona que adquiere el terreno. En las transmisiones a título oneroso (compraventa), lo es la persona que transmite el terreno.
Art. 106 — TRLRHL. Ver en el BOE →Dicho en claro: en una compraventa la paga el vendedor; en una herencia o donación la paga quien recibe el inmueble.
Cómo se calcula: dos métodos a tu elección.
La base imponible es el incremento de valor a lo largo de un periodo máximo de veinte años. La reforma dejó dos formas de calcularlo, y puedes aplicar la que te salga más barata.
Método objetivo (por coeficientes)
Se multiplica el valor del terreno en el momento del devengo por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde la adquisición.
La base imponible es el incremento de valor experimentado a lo largo de un periodo máximo de veinte años, y «se determinará multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo… por el coeficiente que corresponda al periodo de generación». El valor del terreno es, por regla general, su valor catastral a efectos del IBI; los ayuntamientos pueden aplicar una reducción de hasta el 15%.
Arts. 107.1 y 107.2 — TRLRHL. Ver en el BOE →El coeficiente lo aprueba cada ayuntamiento según el periodo de generación, sin exceder los límites máximos que fija la ley (y que se actualizan cada año). Estos son los topes legales que ningún ayuntamiento puede superar:
| Periodo de generación | Coeficiente máximo (tope legal) |
|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,15 |
| De 1 a 19 años | Entre 0,15 y 0,40, creciente según los años |
| Igual o superior a 20 años | 0,40 |
Los coeficientes concretos varían por ayuntamiento y se actualizan anualmente; aquí solo se citan los límites máximos que la ley impone, desde 0,15 hasta 0,40 según los años transcurridos.
Método de estimación real
El contribuyente puede, en cambio, tributar por la plusvalía realmente obtenida (diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del terreno) si esa cifra es inferior a la del método objetivo.
El art. 107.5 TRLRHL regula el método de estimación real: cuando el contribuyente acredite que el incremento de valor efectivamente obtenido es inferior a la base calculada por el método objetivo, se toma como base imponible ese importe real, menor.
Art. 107.5 — TRLRHL. Ver en el BOE →De la base a la cuota: una vez fijada la base, se aplica el tipo de gravamen que fije cada ayuntamiento, que no puede exceder del 30%. La cuota íntegra es base × tipo. Además, las ordenanzas pueden establecer una bonificación de hasta el 95% en las transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes, cónyuge y ascendientes.
El tipo de gravamen lo fija cada ayuntamiento sin que pueda exceder del 30%. La cuota íntegra es el resultado de aplicar el tipo a la base imponible. Las ordenanzas pueden regular una bonificación de hasta el 95% en transmisiones mortis causa a favor de descendientes, cónyuge y ascendientes.
Art. 108 — TRLRHL. Ver en el BOE →Plazos: cuándo y en cuánto tiempo hay que declarar.
El impuesto se devenga en la fecha de la transmisión (o de la constitución o transmisión del derecho real). Y a partir de ahí corren los plazos para declarar, que no son los mismos en una venta que en una herencia:
- Actos entre vivos (compraventa, donación): 30 días hábiles desde el devengo.
- Actos por causa de muerte (herencia): 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta 1 año a solicitud del interesado.
El impuesto se devenga en la fecha de la transmisión. Los sujetos pasivos están obligados a presentar la declaración en treinta días hábiles cuando se trate de actos inter vivos y en seis meses prorrogables hasta un año cuando se trate de actos por causa de muerte. Los ayuntamientos pueden exigir el impuesto en régimen de autoliquidación.
Arts. 109 y 110 — TRLRHL. Ver en el BOE →Un matiz útil: si el acto que originó el impuesto se anula judicial o administrativamente, el sujeto pasivo tiene derecho a la devolución de lo pagado (puede reclamarla en un plazo de cinco años), salvo que el contrato quede sin efecto por mutuo acuerdo de las partes (art. 109).
La STC 182/2021 (ECLI:ES:TC:2021:182) declaró inconstitucional y nulo el método objetivo de cálculo de la base que existía hasta entonces, por gravar incrementos de valor que no se correspondían con la realidad económica. De ahí salió la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, que introdujo el supuesto de no sujeción por inexistencia de incremento (art. 104.5) y el método de estimación real (art. 107.5). Es, en esencia, lo que hoy permite no pagar cuando se vende a pérdida.
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¿Tengo que pagar si vendí a pérdida?
No. Desde la reforma de 2021 no hay sujeción cuando se constata la inexistencia de incremento de valor, por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del terreno (art. 104.5 TRLRHL). Debes declarar la transmisión y aportar las escrituras de compra y de venta.
¿Quién paga, el comprador o el vendedor?
Depende del título (art. 106 TRLRHL): en una compraventa la paga quien transmite (el vendedor); en una herencia o donación la paga quien adquiere el inmueble.
¿En qué plazo declaro la plusvalía de una herencia?
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud (art. 110 TRLRHL). En actos entre vivos —compraventa, donación— el plazo es de 30 días hábiles.
¿Cómo se calcula la base imponible?
Hay dos métodos. El objetivo multiplica el valor catastral del terreno por un coeficiente según los años (art. 107). El de estimación real permite tributar por la plusvalía efectivamente obtenida (art. 107.5). Se aplica el más favorable. El tipo lo fija el ayuntamiento, con un máximo del 30% (art. 108).
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