Cláusulas abusivas y gastos hipotecarios: qué dice la ley

Firmar un contrato no convierte en válido todo lo que pone en él. Cuando una de las partes es un consumidor y la otra una empresa, la ley vigila el equilibrio del acuerdo y declara ilegales —y sin efecto alguno— las condiciones que rompen ese equilibrio en perjuicio del consumidor. Son las cláusulas abusivas, reguladas en el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU). Y entre los ejemplos más conocidos están los famosos gastos hipotecarios.

Qué es exactamente una cláusula abusiva.

El punto de partida es el concepto general. No toda cláusula que perjudique al consumidor es abusiva: la ley exige varios requisitos a la vez.

Es decir: la cláusula no se ha negociado de forma individual (viene impuesta en un contrato tipo), va contra la buena fe y provoca un desequilibrio importante de derechos y obligaciones que perjudica al consumidor. Si concurren esos elementos, la estipulación es abusiva aunque esté redactada con apariencia de normalidad.

Las cláusulas que la ley considera siempre abusivas.

Junto a ese concepto general, el TRLGDCU establece una lista de supuestos que son abusivos en todo caso, sin necesidad de discutir el desequilibrio en cada contrato concreto. El art. 82.4 fija las grandes categorías: son abusivas, conforme a los artículos siguientes, las cláusulas que vinculen el contrato a la voluntad del empresario; limiten los derechos del consumidor; determinen la falta de reciprocidad; impongan al consumidor garantías desproporcionadas o le carguen indebidamente la prueba; resulten desproporcionadas en el perfeccionamiento y la ejecución del contrato; o contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.

Esas categorías se desarrollan en los artículos que vienen a continuación, y conviene conocerlas porque describen los abusos más habituales en la práctica:

La cláusula que vincula el contrato a la voluntad del empresario (art. 85) abarca, por ejemplo, las prórrogas automáticas que no dejan al consumidor una posibilidad real de oponerse, o la modificación unilateral del contrato salvo que existan motivos válidos especificados en él. La falta de reciprocidad (art. 87) cubre situaciones como retener cantidades pagadas por el consumidor sin reconocerle una indemnización equivalente cuando es el empresario quien renuncia, o el redondeo al alza de los importes. Y el sometimiento a un arbitraje que no sea el de consumo, o la imposición de un tribunal distinto al del domicilio del consumidor (art. 90), figuran también entre los supuestos siempre abusivos.

El caso estrella: los gastos hipotecarios.

Aquí está el supuesto que más reclamaciones ha generado en consumo en los últimos años. Durante mucho tiempo fue habitual que el contrato cargara al consumidor con la totalidad de los gastos de constitución y tramitación de la hipoteca, incluidos algunos que, por ley, no le correspondían a él. La ley lo trata como cláusula abusiva por imposición de gastos.

La clave está en dos ideas. Primera: hay gastos de documentación y tramitación que, por ley, corresponden al empresario; trasladárselos al consumidor mediante una cláusula es abusivo. Segunda: hay tributos cuyo sujeto pasivo es el empresario —es decir, el obligado legal al pago es la entidad, no el cliente—; la cláusula que impone al consumidor pagar esos tributos también es abusiva. Sobre esta base, los tribunales han venido anulando las cláusulas que cargaban al consumidor con gastos y tributos que no le tocaban, y han permitido reclamar la devolución de las cantidades indebidamente pagadas.

Qué consecuencias tiene: nulidad de pleno derecho.

Que una cláusula sea abusiva no significa que haya que «interpretarla con cuidado» ni renegociarla. La consecuencia es mucho más drástica.

Traducido: la cláusula abusiva se trata como si nunca se hubiera escrito. Pero el resto del contrato no cae con ella: sigue siendo plenamente obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin la parte anulada. Por eso anular la cláusula de gastos de una hipoteca no anula la hipoteca: simplemente elimina la condición abusiva y mantiene el préstamo. La misma regla de nulidad de pleno derecho alcanza, además, a las condiciones que se hayan incorporado de modo no transparente en perjuicio del consumidor.