La fianza del alquiler: cuánto es y cuándo te la devuelven
Una mensualidad de fianza, ni más ni menos. Lo que pueden pedirte de más, lo que tarda en volver a tu cuenta y por qué la agencia no la pagas tú: todo lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Firmar un alquiler suele venir con una lista de pagos por delante: el primer mes, la fianza, a veces un aval, a veces «dos meses de depósito», a veces la comisión de la agencia. Conviene saber qué de todo eso es obligatorio, qué tiene un tope legal y qué, sencillamente, no te toca pagar a ti. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo regula con bastante precisión.
Cuánta fianza es legal: una mensualidad.
La fianza no es opcional ni negociable a la baja: la ley la impone, y fija su cuantía con exactitud.
A la celebración del contrato es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Art. 36.1 — LAU (Ley 29/1994). Ver en el BOE →Es decir: una vivienda con una renta de, por ejemplo, 900 euros al mes lleva una fianza de 900 euros. Una mensualidad, en metálico, y se acabó. Si te piden «dos meses de fianza» para una vivienda, eso ya no es la fianza del art. 36.1 —será otra cosa, y esa otra cosa también tiene reglas, como veremos.
El aval o el depósito extra: tienen un tope.
La LAU permite que, además de la fianza, las partes pacten garantías adicionales (un aval bancario, un depósito mayor). Pero no las deja sin límite en el alquiler de vivienda.
Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones (aval, depósito, etc.) adicional a la fianza. En el arrendamiento de vivienda de hasta cinco años de duración (o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica), el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de la renta.
Art. 36.5 — LAU (Ley 29/1994). Ver en el BOE →Sumando lo anterior: en un alquiler de vivienda corriente, lo máximo que pueden pedirte como garantía es una mensualidad de fianza + dos mensualidades de garantía adicional. Más allá de eso, la garantía adicional excede el tope que marca la ley.
La fianza no se actualiza durante la duración mínima.
Otra duda habitual: si la renta sube, ¿sube también la fianza año a año? Durante el primer tramo del contrato, no.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato (o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica) la fianza no estará sujeta a actualización. Al prorrogarse el contrato, la fianza podrá ajustarse para que sea igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda.
Art. 36.2 — LAU (Ley 29/1994). Ver en el BOE →Cuándo te la devuelven (y qué pasa si tardan).
Aquí está una de las ideas más útiles para el inquilino, y la que más conflictos genera al final del contrato. La LAU no fija un plazo cerrado de devolución, pero sí pone un coste al arrendador que se demora.
El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Art. 36.4 — LAU (Ley 29/1994). Ver en el BOE →Traducido: el propietario tiene un mes desde que le entregas las llaves como ventana razonable para revisar la vivienda y devolverte la fianza. Si pasa ese mes y no te ha devuelto el saldo que te corresponde, ese saldo empieza a generar interés legal a tu favor. No es un plazo de gracia indefinido: la demora tiene precio.
Quién paga la agencia: el arrendador.
Y aquí otra confusión clásica al firmar. La comisión de la inmobiliaria y los gastos de formalizar el contrato no son del inquilino.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. (El pacto sobre gastos generales del inmueble que asuma el arrendatario debe constar por escrito y determinar el importe anual a la fecha del contrato.)
Art. 20.1 — LAU (Ley 29/1994). Ver en el BOE →Sí corren a tu cargo, en cambio, los servicios que se midan con contador individual:
Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores (agua, luz, gas…) serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
Art. 20.3 — LAU (Ley 29/1994). Ver en el BOE →Si no pagas la fianza, el contrato se puede resolver.
La obligación de prestar la fianza no es un trámite menor: su impago es causa directa de resolución del contrato.
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
Art. 27.2.b — LAU (Ley 29/1994). Ver en el BOE →Quién está exento de prestar fianza.
- La Administración General del Estado.
- Las Comunidades Autónomas.
- Las entidades locales y sus organismos.
La excepción opera cuando la renta se paga con cargo a sus respectivos presupuestos (art. 36.6 LAU). Para el resto de inquilinos —es decir, casi todos—, la fianza es obligatoria.
Si entregas las llaves y el propietario no te devuelve la fianza, no estás a su merced indefinidamente: pasado un mes desde la entrega de llaves, el saldo pendiente devenga interés legal a tu favor (art. 36.4 LAU). Y, antes de firmar, recuerda que la comisión de la agencia la paga el arrendador (art. 20.1 LAU): no la asumas tú por defecto.
«¿Cuánta fianza pueden pedirme?» — y «no me la devuelven, ¿qué hago?»
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Solicitar acceso →Preguntas frecuentes.
¿Cuánta fianza pueden pedirme al alquilar una vivienda?
Una mensualidad de renta, obligatoria y en metálico, al celebrar el contrato (dos mensualidades si el uso es distinto del de vivienda), según el art. 36.1 de la LAU.
¿Pueden exigirme además un aval o más depósito?
Sí, se puede pactar una garantía adicional (aval, depósito). Pero en el alquiler de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) su valor no puede exceder de dos mensualidades de renta (art. 36.5 LAU).
¿En cuánto tiempo deben devolverme la fianza?
La LAU no fija un plazo exacto, pero el saldo a restituir devenga interés legal si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto (art. 36.4 LAU).
¿Quién paga la agencia inmobiliaria?
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador (art. 20.1 LAU). Los suministros con contador individual, en cambio, los paga el arrendatario (art. 20.3 LAU).
Este artículo tiene finalidad divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa puede cambiar; verifica siempre la versión vigente en la fuente oficial enlazada.