Contrato de alquiler: duración, prórrogas y cómo termina
¿Cuánto dura de verdad un alquiler? ¿Pueden no renovarte al año? ¿Cuándo puedes irte sin penalización? La LAU lo fija con plazos concretos. Aquí los tienes ordenados, con los artículos exactos.
El contrato de alquiler de vivienda lo firmas «por un año», pero la duración real que la ley te garantiza es mucho mayor. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege al inquilino con un plazo mínimo, una prórroga obligatoria al vencer y otra prórroga tácita después. Y, en el otro sentido, fija cuándo puedes marcharte y por qué puede el casero echarte. Vamos por orden.
La duración: lo que pone el contrato y lo que garantiza la ley.
La duración del alquiler se pacta libremente entre las partes. Pero ese plazo escrito no es el tope real: por debajo de cierto umbral, la ley obliga a renovar año a año a favor del inquilino.
La duración se pacta libremente. Si es inferior a cinco años (o a siete si el arrendador es persona jurídica), llegado el día del vencimiento el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esos cinco o siete años, salvo que el arrendatario manifieste, con al menos treinta días de antelación, su voluntad de no renovar.
Art. 9 — LAU (Ley 29/1994). Ver en el BOE →En la práctica: aunque firmes un contrato de un año, tienes derecho a quedarte hasta cinco (o siete si el casero es una sociedad), encadenando prórrogas anuales que solo puedes interrumpir tú avisando con un mes. El propietario, durante ese tramo, no puede negarse a renovar.
La excepción: cuando el casero necesita la vivienda para sí.
Hay una salida tasada para el arrendador persona física, pero solo si se previó por escrito de antemano.
Si el arrendador es persona física y se hizo constar expresamente en el contrato la necesidad de ocupar la vivienda para sí o para familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge, puede recuperarla una vez transcurrido el primer año de contrato, comunicándolo al arrendatario con al menos dos meses de antelación.
Art. 9.3 — LAU. Ver en el BOE →Si esa cláusula no figura en el contrato, no cabe la recuperación anticipada: vuelve a aplicarse la prórroga obligatoria hasta el plazo mínimo.
Cuando llegan los cinco (o siete) años: la prórroga tácita.
Agotado el plazo mínimo, el contrato no muere de golpe. Salta una segunda red de protección, esta vez de hasta tres años más.
Transcurridos los cinco o siete años, si ninguna de las partes avisa su voluntad de no renovar —el arrendador con cuatro meses de antelación, el arrendatario con dos meses—, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más (prórroga tácita). El arrendatario puede, en cada anualidad, no renovar avisando con un mes de antelación.
Art. 10 — LAU. Ver en el BOE →Existen además prórrogas extraordinarias en supuestos concretos: por situación de vulnerabilidad económica acreditada (hasta un año, obligatoria para el arrendador si es gran tenedor conforme a la Ley 12/2023) y en zonas declaradas de mercado residencial tensionado (hasta tres años). Conviene verificar si la vivienda está en una de esas zonas, porque cambia el escenario.
Irte antes de tiempo: el desistimiento del inquilino.
El inquilino no queda atado de por vida al plazo. La ley le reconoce una facultad de marcharse, con condiciones.
El arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes pueden pactar que, en ese caso, el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir (proporcional al período si resta menos de un año).
Art. 11 — LAU. Ver en el BOE →Dos matices que conviene retener: la indemnización solo es exigible si se pactó expresamente, y se calcula de forma proporcional. Por ejemplo, si te vas faltando seis meses para el año, la penalización pactada sería media mensualidad, no una entera.
Si cambia el dueño: ¿se acaba tu alquiler?.
Una preocupación habitual: el piso se vende mientras vives en él. La ley protege la continuidad del arrendamiento.
Quien compra una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia (siete si el arrendador anterior era persona jurídica), aun cuando concurran los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
Art. 14 — LAU. Ver en el BOE →Es decir: durante el plazo mínimo, el nuevo propietario hereda el contrato tal cual y debe respetarlo. No puede usar la venta como excusa para echarte.
Cómo termina por incumplimiento: la resolución.
Más allá del juego de plazos, el contrato puede terminar antes si una parte incumple. La ley remite al régimen general y enumera las causas que permiten al arrendador resolver de pleno derecho.
El incumplimiento por cualquiera de las partes da derecho a la otra a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato (con remisión al art. 1124 del Código Civil). El arrendador puede resolver de pleno derecho por: a) falta de pago de la renta; b) falta de pago de la fianza o de su actualización; c) subarriendo o cesión inconsentidos; d) daños causados dolosamente o obras no consentidas; e) actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; f) dejar de destinarse la vivienda a satisfacer la necesidad permanente de vivienda.
Art. 27 — LAU. Ver en el BOE →Resumen de plazos.
- Duración garantizada al inquilino: hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), por prórroga obligatoria anual (art. 9).
- Recuperación para uso propio del casero persona física: posible pasado el primer año, avisando con 2 meses, solo si se pactó por escrito (art. 9.3).
- Tras el plazo mínimo: prórroga tácita hasta 3 años más si nadie avisa —arrendador 4 meses, arrendatario 2 meses— (art. 10).
- Salida anticipada del inquilino: a partir de los 6 meses, avisando con 30 días; indemnización de una mensualidad por año restante solo si se pactó (art. 11).
- Venta de la vivienda: el comprador respeta el contrato durante el plazo mínimo de 5/7 años (art. 14).
- Resolución por incumplimiento: impago, daños, actividades ilícitas, etc. (art. 27).
Los plazos de preaviso son la clave de todo: 30 días para que el inquilino frene la prórroga, 2 meses (arrendatario) y 4 meses (arrendador) al final del plazo mínimo, 30 días para desistir. Llegar tarde a uno de esos avisos puede activar otra anualidad de prórroga que no querías. Anótalos en el calendario en cuanto firmes.
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¿Cuánto dura como mínimo un alquiler de vivienda?
La duración se pacta libremente, pero si es inferior a cinco años (o a siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese plazo, salvo que el inquilino avise con al menos 30 días que no quiere renovar (art. 9 LAU).
¿Qué pasa al terminar los cinco o siete años?
Si ninguna parte avisa —el arrendador con 4 meses, el arrendatario con 2 meses—, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más (prórroga tácita), art. 10 LAU.
¿Puedo dejar el piso antes de tiempo?
Sí: el arrendatario puede desistir pasados al menos 6 meses, avisando con 30 días. Si se pactó, deberá indemnizar con una mensualidad por cada año que reste, proporcional si es menos de un año (art. 11 LAU).
¿Por qué puede el casero resolver el contrato?
Por causas tasadas: impago de la renta o de la fianza, subarriendo o cesión inconsentidos, daños dolosos u obras no consentidas, actividades molestas o ilícitas y dejar de destinar la vivienda a necesidad permanente (art. 27 LAU).
Este artículo tiene finalidad divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa puede cambiar; verifica siempre la versión vigente en la fuente oficial enlazada.